Housing market analysis from 4,173 observed sale listings, 28 March - 7 June 2026
Among the 298 listings the scraper watched move from available to under offer with a known publication date, the median gap was 21 days. The distribution has a sharp peak in week three and a long right tail: a quarter went under offer within 15 days, while one in ten waited 90 days or more. Apartments and houses had nearly identical medians (21 vs 22 days), but apartments carried the slow tail (mean 44 vs 26 days).
Most sales go under offer in week 2-4; past day 30 the odds collapse
Listings by days from Funda publication to under offer · clean cohort, n = 298
Going under offer is not the end of the line. Across 422 observed transitions, the gap from under offer to registered sold was a tight median of 22 more days (p90 = 43, max 62). End to end, a well-priced Den Haag home went from publication to closed sale in roughly six weeks.
Cohort honesty: a looser cohort of 471 (including listings first seen already under offer, with stale publication dates) shows a 39-day median. The 21-day figure describes homes the market actually wanted; the city-wide truth, including long-sitting stock, lies between the two.
Volume and speed concentrated at the affordable end. The sub-€300k band was the single most active slice of Den Haag: the most listings (743), the joint-fastest median time to offer (19 days), and the lowest months-of-inventory (1.9). Every band up to €600k cleared in 17-25 median days. Above €600k the market changed character: median time to offer jumped to 47 days, and above €800k to 156-205 days, with inventory piling up to 3.3-3.8 months of supply.
Activity concentrates under €600k; speed collapses above it
Den Haag buy listings by asking-price band · 28 Mar - 7 Jun 2026, n = 4,124 priced listings
Two structural notes. First, the sub-€600k engine is an apartment market (Den Haag buy stock is 83% apartments). Second, houses behaved differently: mid-band houses (€400-600k) had the highest sell-through in the entire dataset (46-57%), while €1M+ houses - the largest house pool, 243 listings - cleared at just 23%. Price cuts were rare everywhere (0.8-2.7% of listings per band): this market clears by going under offer, not by discounting.
The 30-day boundary splits the market into two populations. Among listings with a known publication date, 208 went under offer within 30 days (FAST); 810 either sat past 30 days without an offer or eventually got one late (STALE). Comparing the two groups feature by feature, one pattern dominated all others.
Stale listings were priced 21% above their peers; fast sellers 11% below
Median premium vs peer-group €/m² (same property type × bedroom class) · FAST n = 208, STALE n = 810
Who is doing the overpricing? Largely new-build developers. The construction-year profile of the stale pool is almost a mirror image of the fast pool:
Half the stale pool is post-2010 new-build; fast sellers are pre-war stock
Construction era, % of group
The scraper observed 1,511 such listings: 758 still available, 360 under offer, 178 sold, 215 withdrawn or delisted. The segment ran slightly hotter than the city as a whole (median 33 vs 39 days to offer; 46% vs 44% under offer within 30 days) - a modest edge, not a frenzy. The defining feature was on the supply side: every week brought roughly twice as many new segment listings as offers absorbed.
New supply outran absorption ~2× every week this spring
3bd 100m²+ segment, weekly counts · weeks of 6 Apr - 1 Jun 2026
| Slice | Listings | Sell-through | Median days to offer | Read |
|---|---|---|---|---|
| Houses | 695 | 35% | 22 | fast, consistent |
| Apartments | 816 | 36% | 79 | dragged by €800k+ new-build pool |
| <€500k | 235 | 34% | 21* | thin offer sample (n = 13) |
| €500-600k | 241 | 43% | 20 | hottest band |
| €600-700k | 186 | 39% | 26 | hot |
| €700-800k | 173 | 45% | 27 | hot |
| €800k+ | 675 | 30% | 205 | slow, negotiable, biggest available pool |
Pricing benchmarks: the segment's median asking was €750k at €5,072/m², but the currently available stock skews higher (€849k, €5,147/m²) because well-priced homes already cleared. An A/B energy label carried only a ~5.7% €/m² premium over D-or-worse (€4,897 vs €4,634) - energy efficiency was barely priced in this spring, consistent with the mortgage-rate discount (3.66% vs 3.81%) being the bigger green incentive.
The raw stale list is topped entirely by off-plan ScheveningenHaven "Bouwnr." project units (up to 764 days) - developer inventory, not bargains. After excluding new-build project units, these resale listings have sat the longest. Per the bid-strategy framework, listings past 4-6 weeks justify ask-or-lower offers with clean financing.
| Address | Buurt | Asking | m² | €/m² | Bd | Label | Days | Cut |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Duinweg 97 | - | €2.75M | 380 | 7,237 | 3 | A | 269 | - |
| Wassenaarseweg 12 | - | €2.53M | 318 | 7,940 | 5 | A | 261 | - |
| Stavangerstraat 84 | Hoge Veld | €695,000 | 146 | 4,760 | 4 | A | 212 | - |
| Groenland 10 | Lage Veld | €740,000 | 163 | 4,540 | 3 | A | 212 | - |
| Theo Mann-Bouwmeesterlaan 88 | Duinzigt | €670,000 | 176 | 3,807 | 3 | C | 212 | - |
| Benoordenhoutseweg 245 | - | €1.30M | 294 | 4,418 | 6 | D | 194 | −46k |
| Stadhouderslaan 80-F | - | €1.45M | 265 | 5,472 | 3 | A | 185 | - |
| Oosterhesselenstraat 325 | Morgenstond-West | €559,000 | 175 | 3,194 | 7 | A+ | 170 | - |
| Randveen 726 | - | €1.04M | 149 | 6,980 | 3 | A+ | 160 | - |
| Assendelftstraat 32 | Kortenbos | €595,000 | 179 | 3,324 | 7 | C | 153 | −54k |
| Newtonstraat 385 | - | €515,000 | 115 | 4,478 | 4 | D | 145 | - |
| Columbusstraat 273 | Valkenboskwartier | €675,000 | 131 | 5,153 | 4 | C | 129 | - |
| Forellendaal 604 | - | €375,000 | 117 | 3,205 | 3 | B | 121 | - |
| Dieverstraat 35 | Morgenstond-West | €650,000 | 134 | 4,851 | 4 | A+ | 110 | - |
| Parallelweg 354 | - | €499,500 | 121 | 4,128 | 3 | A | 109 | - |
The two with actual price cuts - Assendelftstraat 32 (−€54k, 153 days) and Benoordenhoutseweg 245 (−€46k, 194 days) - are the clearest motivated sellers on the list. Note from the stale-pattern analysis: a listing that cut and still sits usually has a deeper problem than price.
| Buurt | Listings | Available | Sell-through | Median asking | €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Parkbuurt Oosteinde | 21 | 14 | 24% | €649,500 | 4,563 |
| Houtwijk | 17 | 7 | 59% | €539,000 | 4,496 |
| Erasmus Veld | 13 | 8 | 31% | €700,000 | 4,575 |
| Morgenweide | 12 | 6 | 33% | €585,000 | 4,603 |
| Singels | 12 | 6 | 33% | €595,000 | 4,380 |
| De Vissen | 11 | 4 | 55% | €639,000 | 4,520 |
| Morgenstond-West | 11 | 6 | 36% | €565,000 | 4,507 |
| Scheveningen Badplaats | 11 | 9 | 9% | €695,000 | 4,852 |
| Hoge Veld | 10 | 9 | 10% | €695,000 | 4,461 |
| Statenkwartier | 9 | 2 | 67% | €745,000 | 5,216 |
| Valkenboskwartier | 9 | 5 | 11% | €699,000 | 5,040 |
| Zeeheldenkwartier | 9 | 5 | 33% | €632,500 | 4,865 |
| Zonne Veld | 9 | 3 | 56% | €550,000 | 4,375 |
| Bezuidenhout-Oost | 7 | 2 | 57% | €675,000 | 4,360 |
Statenkwartier and Bezuidenhout-Oost are tight: high sell-through, almost nothing left. Scheveningen Badplaats and Hoge Veld are the most buyer-favorable pockets - 9 of 11 and 9 of 10 still available. 221 segment listings lack buurt attribution and are excluded; samples are small, treat as directional.
Buurt names are only attributed on 9% of listings, so this ranking groups by postcode-4 (100% coverage), labeled with the dominant buurt. The result contradicts intuition: socioeconomic reputation did not predict sale difficulty. What predicted it was apartment oversupply and premium pricing.
Hardest to sell: new-build glut zones; easiest: cheap "weak-reputation" districts
Share of listings that went under offer or sold, by postcode area · window 28 Mar - 7 Jun 2026
The reputation reversal is the headline insight. Moerwijk - statistically the weakest district in Den Haag - ranked among the easiest places to sell (59% sell-through), with Transvaal and Laakkwartier close behind. Cheap stock (€297-350k, ~€4,000/m²) met the deepest pool of buyers. Meanwhile Benoordenhout and Statenkwartier appeared on the hard-to-sell side - partly a genuine premium-stock slowdown (€1M+ homes cleared at 23-35%), partly a data artifact in how long-lived luxury listings are tracked. For a seller the lesson read: liquidity lives where the buyers are, and in spring 2026 the buyers were below €600k.
Scheveningen Badplaats (2586) deserves a flag: large sample, 39% sell-through, and the city's highest price-cut rate (5.7%) - sellers there were actively capitulating. Combined with the segment table above (9% sell-through for 3bd 100m²+), Scheveningen is the most negotiation-friendly coastal pocket.
After visiting, the shortlist settled on six Den Haag buurten (Duinzigt, Statenkwartier, Kraayenstein en Vroondaal, Houtwijk, Vruchtenbuurt, Rietbuurt) and four in Leidschendam-Voorburg (De Zijde, Sijtwende, Voorburg Noord noord, Voorburg Oud noord). Three data sources were combined per buurt: listing metrics from the scraper DB (samples of 1-18 listings each - directional, not statistical), CBS buurt statistics 2021-2025 (WOZ values, ownership, income), and external research on new-build pipelines, price momentum and livability. The question framing: buy now to live, with a credible option to resell in 2028-29.
| Buurt | Ask €/m² | Sell-through | WOZ CAGR ’21-’25 | Competing supply 2027-29 | Resale verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Houtwijk | 4,472 | 61% (11/18) | 14.0% | none nearby (Zuidwest is elsewhere) | #1 - liquid, growing, insulated |
| Vruchtenbuurt | 3,996 | 50% (4/8) | 11.8% | none | #2 - value entry · foundation check |
| Statenkwartier | 5,682 | 67% (6/9) | 9.5% | minimal - heritage-constrained | #3 - safest, slowest growth |
| Sijtwende | 5,611 | 1/1 (14 days) | 11.4% | built out | good profile, one data point |
| Rietbuurt | 4,963 | 2/3 real† | 10.1% | minimal | modern (2010), scarce, data-thin |
| Duinzigt | 5,104 | 44% (4/9) | 9.7% | minimal | soft now - stock sits 44-212 days |
| Voorburg Oud noord | 4,637 | 0/4 | 10.5% | moderate - LV wave | holds value, won’t outgrow |
| De Zijde | 4,525 | 0/6 | 10.7% | moderate - Klein Plaspoelpolder ~350 | stagnant now - negotiate |
| Voorburg Noord noord | 5,253 | 0/2 | 16.8%* | high - Park070 (229) lands here | tram upside arrives post-2029 |
| Kraayenstein en Vroondaal | 4,577 | 20% (1/5) | 17.3%* | highest - ~600+ villas to 2028 | avoid for 2-3y resale |
Sell-through = reached negotiations/sold in the 28 Mar - 7 Jun window; per-buurt samples are tiny. † Rietbuurt’s raw count (7) includes 4 mis-tagged rental duplicates of one address; only 3 genuine sale listings exist, 2 of which went under offer. * CAGR inflated by new-build composition (Vroondaal: population +68% since 2021) or a low starting base (Voorburg Noord) - not scarcity appreciation.
Only the redevelopment outliers beat their gemeente average; Houtwijk leads the established buurten
Average WOZ value growth per buurt, CAGR 2021-2025 (CBS) · WOZ trails the live market by ~18 months
Liquidity in 2028-29 will live where buyers are deepest and competing supply is thinnest. Houtwijk scored on every axis: it sold fast in the observation window (raw times-to-offer of 13, 14, 20 and 31 days), its WOZ grew above the Den Haag average (14.0% vs 13.4%), its €537k median sits in the deepest buyer pool (Section 2), the 1980s stock carries no foundation or energy-label capex, and Den Haag Zuidwest’s 10,000-home plan concentrates away from it. Its one weak CBS signal - the lowest income on the shortlist (€32k) - did not hurt; Section 5 showed cheap, liquid areas outsell prestigious ones.
Vroondaal is the mirror image. The Madestein plan allows up to ~2,100 homes; De Dames van Vroondaal (331), Meester van Vroondaal (~150) and the Noord/Zuid tail (~127) keep delivering new villas in exactly the €600-800k family segment through 2028. A resale there competes with the developer’s show home. The buurt also showed the widest pricing chaos on the list (€3,548-5,577/m², a 57% spread between resale and new-build units). The Leidschendam-Voorburg buurten share a softer version of the same timing problem: LV appreciated fastest in 2024-25 (+13% YoY), flattened first in early 2026, and its project wave (Landgoed Voorlei 325, Park070 229, Vlietvoorde 150, De Star 173) peaks 2027-28 - new supply arriving precisely in the resale window. Voorburg Noord gets a real tailwind from the De Vlietlijn tram and Binckhorst spillover, but construction runs 2026-2029: the nuisance lands during the hold, the benefit after it.
De Zijde negotiation note (object-11): Patrijslaan 64 at €769k / €5,196/m² was priced at the top of its own street while direct comps sat unsold - Patrijslaan 24 (€648.5k, 124 m², 30 days) and Patrijslaan 109 (€659k, 154 m², 38 days, label D). With zero De Zijde listings under offer in the window, the bid framework reads this as open-onderhandeling drifting toward stale: the A-label earns a premium over the neighbours, not urgency pricing.
| Buurt | Address | Asking | m² | €/m² | Bd | Label | Days |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| De Zijde | Putterlaan 11 | €575,000 | 124 | 4,637 | 4 | C | 4 |
| De Zijde | Patrijslaan 24 | €648,500 | 124 | 5,230 | 4 | C | 30 |
| De Zijde | Patrijslaan 109 | €659,000 | 154 | 4,279 | 4 | D | 38 |
| De Zijde | Merellaan 14 | €725,000 | 172 | 4,215 | 5 | B | 6 |
| De Zijde | Patrijslaan 64 (object-11) | €769,000 | 148 | 5,196 | 5 | A | 16 |
| Duinzigt | Theo Mann-Bouwmeesterlaan 88 | €670,000 | 176 | 3,807 | 3 | C | 212 |
| Duinzigt | Else Mauhslaan 189 | €695,000 | 177 | 3,927 | 3 | B | 51 |
| Duinzigt | Van Alkemadelaan 257 | €695,000 | 130 | 5,346 | 3 | C | 47 |
| Duinzigt | Van Neckstraat 135 | €750,000 | 145 | 5,172 | 4 | D | 44 |
| Houtwijk | J. Boezerstraat 25 | €495,000 | 109 | 4,541 | 3 | C | - |
| Houtwijk | Dr. R.J. Fruinstraat 91 | €495,000 | 120 | 4,125 | 3 | C | - |
| Houtwijk | Q.A. Nederpelstraat 63 | €525,000 | 140 | 3,750 | 5 | C | 12 |
| Houtwijk | Dr. J. Presserstraat 66 | €525,000 | 118 | 4,449 | 4 | C | 11 |
| Houtwijk | Dr. J. Presserstraat 299 | €575,000 | 119 | 4,832 | 4 | C | 18 |
| Houtwijk | B. Thoenplantsoen 52 | €599,500 | 123 | 4,874 | 3 | C | 23 |
| Houtwijk | Laan van der Kroft 26 | €635,000 | 141 | 4,504 | 4 | B | 94 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Steurendaal 32 | €550,000 | 155 | 3,548 | 5 | C | 52 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Karperdaal 79 | €555,555 | 139 | 3,997 | 5 | D | 33 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Doris Lessinglaan 35 | €725,000 | 130 | 5,577 | 4 | A++++ | 17 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Thomas Mannsingel 97 | €850,000 | 172 | 4,942 | 5 | A | - |
| Rietbuurt | Vlietpolderstraat 12 | €675,000 | 136 | 4,963 | 4 | A+ | 18 |
| Statenkwartier | Cornelis de Wittlaan 35-B | €665,000 | 147 | 4,524 | 3 | D | 66 |
| Statenkwartier | Van Dorpstraat 22-A | €750,000 | 183 | 4,098 | 7 | F | 6 |
| Voorburg Noord noord | Koningin Wilhelminalaan 527 | €589,000 | 120 | 4,908 | 3 | D | 4 |
| Voorburg Oud noord | Emmastraat 1 | €475,000 | 116 | 4,095 | 4 | E | - |
| Voorburg Oud noord | Oosterloostraat 8 | €625,000 | 145 | 4,310 | 5 | E | 9 |
| Voorburg Oud noord | Vlietwijck 4 | €700,000 | 141 | 4,965 | 4 | B | 12 |
| Voorburg Oud noord | Oosteinde 64-B | €745,000 | 145 | 5,138 | 4 | A | 30 |
| Vruchtenbuurt | Thorbeckelaan 457 | €625,000 | 198 | 3,157 | 6 | D | 55 |
| Vruchtenbuurt | Druivenstraat 29 | €750,000 | 174 | 4,310 | 6 | D | 12 |
| Vruchtenbuurt | Mient 539 | €725,000 | 167 | 4,341 | 4 | A | 1 |
Days = days on market as of 7 June 2026 ("-" = publication date unknown). Sijtwende had no available family listings - its only observed listing went under offer in 14 days. Stale candidates per the bid framework (>4-6 weeks): Theo Mann-Bouwmeesterlaan 88 (212 days), Laan van der Kroft 26 (94), Cornelis de Wittlaan 35-B (66), Thorbeckelaan 457 (55), Steurendaal 32 (52), Else Mauhslaan 189 (51).
Context from the parallel investigation notes (March-May 2026): the national market was in mid-cycle expansion - prices +5.0% YoY with transactions +12.9% YoY, an unusual combination of rising prices and rising volume. Den Haag lagged the national index by 1-3pp through 2024-25. Mortgage rates held at 3.81% for 10-year fixed (3.66% effective with an A-label sustainability discount), well below the 2024 peak of 4.5%. The base-case scenario (50-60% probability) was a continued +3-6%/year grind; at +0.3%/month, six months of waiting costs €12-18k on a €550-600k purchase.
The database confirms the bid framework adopted in May. Days-on-market above 30 is exactly where under-offer odds collapse (Section 3), and the stock that survives past that line is overpriced by ~21% against peers - the ask-or-lower territory the framework prescribed. On the other side, the confirmed loss at Brasemdaal 85 (bid +1.7%, winner +4.2%) sits squarely in the hot sub-€600k band where this report measures 20-27 day clearance - the segment where +3-7% overbids are the price of winning.
raw_json.publication_date, falling back to Funda's "aangeboden sinds" - resolvable for ~40% of listings (1,689). Time-to-offer metrics use only that subset.Аналіз ринку житла на основі 4 173 спостережених оголошень про продаж, 28 березня - 7 червня 2026
Серед 298 оголошень, для яких скрейпер зафіксував перехід зі статусу «доступно» в «переговори» з відомою датою публікації, медіанний розрив становив 21 день. Розподіл має різкий пік на третьому тижні і довгий правий хвіст: чверть переходила в переговори протягом 15 днів, а кожне десяте оголошення чекало 90 і більше днів. Квартири й будинки мали майже однакові медіани (21 проти 22 днів), але квартири тягнули за собою повільний хвіст (середнє 44 проти 26 днів).
Більшість продажів переходить у переговори на 2-4 тижні; після 30-го дня шанси обвалюються
Оголошення за днями від публікації на Funda до переговорів · чиста когорта, n = 298
Переговори - ще не кінець шляху. Серед 422 спостережених переходів розрив від «переговорів» до «зареєстровано продано» був щільним: медіана ще 22 дні (p90 = 43, макс 62). Від публікації до закритої угоди добре оцінений будинок у Гаазі проходив приблизно за шість тижнів.
Чесність когорти: ширша когорта з 471 оголошення (включно з тими, що вперше з’явилися вже в переговорах, зі старими датами публікації) дає медіану 39 днів. Цифра 21 день описує будинки, які ринок справді хотів; загальноміська правда, включно з довголежачим стоком, лежить між цими двома.
Обсяг і швидкість концентрувалися в доступному сегменті. Діапазон до €300 тис. був найактивнішим зрізом Гааги: найбільше оголошень (743), спільно найшвидша медіана до пропозиції (19 днів) і найнижчий запас у місяцях (1,9). Кожен діапазон до €600 тис. розходився за 17-25 медіанних днів. Вище €600 тис. ринок змінював характер: медіана часу до пропозиції стрибала до 47 днів, а вище €800 тис. - до 156-205 днів, із запасом 3,3-3,8 місяця.
Активність концентрується нижче €600 тис.; швидкість обвалюється вище
Оголошення про продаж у Гаазі за діапазонами запитуваної ціни · 28 бер - 7 чер 2026, n = 4 124 з ціною
Дві структурні примітки. По-перше, двигун до €600 тис. - це ринок квартир (сток Гааги на продаж - 83% квартири). По-друге, будинки поводилися інакше: будинки середніх діапазонів (€400-600 тис.) мали найвищу конверсію в усьому наборі даних (46-57%), тоді як будинки €1 млн+ - найбільший пул будинків, 243 оголошення - очищалися лише на 23%. Зниження цін було рідкісним скрізь (0,8-2,7% оголошень у діапазоні): цей ринок очищається через переговори, а не через знижки.
Межа в 30 днів ділить ринок на дві популяції. Серед оголошень з відомою датою публікації 208 перейшли в переговори протягом 30 днів (ШВИДКІ); 810 або простояли понад 30 днів без пропозиції, або отримали її пізно (ЗАЛЕЖАНІ). Порівняння двох груп ознака за ознакою виявило один патерн, що домінував над усіма іншими.
Залежані оголошення були оцінені на 21% вище аналогів; швидко продані - на 11% нижче
Медіанна премія до €/м² групи аналогів (той самий тип нерухомості × клас спалень) · ШВИДКІ n = 208, ЗАЛЕЖАНІ n = 810
Хто завищує ціни? Здебільшого девелопери новобудов. Профіль року побудови залежаного пулу - майже дзеркальне відображення швидкого:
Половина залежаного пулу - новобудови після 2010; швидко продається довоєнний сток
Епоха будівництва, % групи
Скрейпер зафіксував 1 511 таких оголошень: 758 ще доступні, 360 у переговорах, 178 продано, 215 знято або делістинговано. Сегмент був трохи гарячішим за місто в цілому (медіана 33 проти 39 днів до пропозиції; 46% проти 44% у переговорах за 30 днів) - помірна перевага, не ажіотаж. Визначальна риса була на боці пропозиції: щотижня з’являлося приблизно вдвічі більше нових оголошень сегмента, ніж поглиналося пропозиціями.
Нова пропозиція обганяла поглинання ~2× щотижня цієї весни
Сегмент 3 сп. 100 м²+, тижневі кількості · тижні 6 кві - 1 чер 2026
| Зріз | Оголошень | Конверсія | Медіана днів до пропозиції | Прочитання |
|---|---|---|---|---|
| Будинки | 695 | 35% | 22 | швидко, стабільно |
| Квартири | 816 | 36% | 79 | тягне вниз пул новобудов €800 тис.+ |
| <€500 тис. | 235 | 34% | 21* | мала вибірка пропозицій (n = 13) |
| €500-600 тис. | 241 | 43% | 20 | найгарячіший діапазон |
| €600-700 тис. | 186 | 39% | 26 | гаряче |
| €700-800 тис. | 173 | 45% | 27 | гаряче |
| €800 тис.+ | 675 | 30% | 205 | повільно, торг доречний, найбільший доступний пул |
Цінові орієнтири: медіанна запитувана ціна сегмента - €750 тис. за €5 072/м², але доступний зараз сток зміщений вище (€849 тис., €5 147/м²), бо добре оцінені будинки вже розійшлися. Енергоклас A/B давав лише ~5,7% премії €/м² проти D і гірше (€4 897 проти €4 634) - енергоефективність цієї весни майже не була закладена в ціну, що узгоджується з тим, що іпотечна знижка за клас (3,66% проти 3,81%) - більший «зелений» стимул.
Сирий топ залежаних повністю складається з off-plan юнітів «Bouwnr.» проєкту ScheveningenHaven (до 764 днів) - це інвентар девелопера, не вигідні угоди. Після виключення новобудов найдовше сидять ці вторинні оголошення. За бід-фреймворком, оголошення старші 4-6 тижнів виправдовують пропозиції на рівні ціни або нижче з чистим фінансуванням.
| Адреса | Буурт | Ціна | м² | €/м² | Сп | Клас | Дні | Знижка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Duinweg 97 | - | €2,75 млн | 380 | 7 237 | 3 | A | 269 | - |
| Wassenaarseweg 12 | - | €2,53 млн | 318 | 7 940 | 5 | A | 261 | - |
| Stavangerstraat 84 | Hoge Veld | €695 000 | 146 | 4 760 | 4 | A | 212 | - |
| Groenland 10 | Lage Veld | €740 000 | 163 | 4 540 | 3 | A | 212 | - |
| Theo Mann-Bouwmeesterlaan 88 | Duinzigt | €670 000 | 176 | 3 807 | 3 | C | 212 | - |
| Benoordenhoutseweg 245 | - | €1,30 млн | 294 | 4 418 | 6 | D | 194 | −46 тис. |
| Stadhouderslaan 80-F | - | €1,45 млн | 265 | 5 472 | 3 | A | 185 | - |
| Oosterhesselenstraat 325 | Morgenstond-West | €559 000 | 175 | 3 194 | 7 | A+ | 170 | - |
| Randveen 726 | - | €1,04 млн | 149 | 6 980 | 3 | A+ | 160 | - |
| Assendelftstraat 32 | Kortenbos | €595 000 | 179 | 3 324 | 7 | C | 153 | −54 тис. |
| Newtonstraat 385 | - | €515 000 | 115 | 4 478 | 4 | D | 145 | - |
| Columbusstraat 273 | Valkenboskwartier | €675 000 | 131 | 5 153 | 4 | C | 129 | - |
| Forellendaal 604 | - | €375 000 | 117 | 3 205 | 3 | B | 121 | - |
| Dieverstraat 35 | Morgenstond-West | €650 000 | 134 | 4 851 | 4 | A+ | 110 | - |
| Parallelweg 354 | - | €499 500 | 121 | 4 128 | 3 | A | 109 | - |
Два з реальними зниженнями ціни - Assendelftstraat 32 (−€54 тис., 153 дні) і Benoordenhoutseweg 245 (−€46 тис., 194 дні) - найочевидніші мотивовані продавці в списку. Нотатка з аналізу залежаних: оголошення, що знизило ціну й далі висить, зазвичай має проблему, глибшу за ціну.
| Буурт | Оголошень | Доступно | Конверсія | Медіанна ціна | €/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Parkbuurt Oosteinde | 21 | 14 | 24% | €649 500 | 4 563 |
| Houtwijk | 17 | 7 | 59% | €539 000 | 4 496 |
| Erasmus Veld | 13 | 8 | 31% | €700 000 | 4 575 |
| Morgenweide | 12 | 6 | 33% | €585 000 | 4 603 |
| Singels | 12 | 6 | 33% | €595 000 | 4 380 |
| De Vissen | 11 | 4 | 55% | €639 000 | 4 520 |
| Morgenstond-West | 11 | 6 | 36% | €565 000 | 4 507 |
| Scheveningen Badplaats | 11 | 9 | 9% | €695 000 | 4 852 |
| Hoge Veld | 10 | 9 | 10% | €695 000 | 4 461 |
| Statenkwartier | 9 | 2 | 67% | €745 000 | 5 216 |
| Valkenboskwartier | 9 | 5 | 11% | €699 000 | 5 040 |
| Zeeheldenkwartier | 9 | 5 | 33% | €632 500 | 4 865 |
| Zonne Veld | 9 | 3 | 56% | €550 000 | 4 375 |
| Bezuidenhout-Oost | 7 | 2 | 57% | €675 000 | 4 360 |
Statenkwartier і Bezuidenhout-Oost щільні: висока конверсія, майже нічого не лишилося. Scheveningen Badplaats і Hoge Veld - найсприятливіші для покупця кишені: 9 з 11 і 9 з 10 ще доступні. 221 оголошення сегмента без атрибуції буурта виключено; вибірки малі, трактуйте як напрямні.
Назви буртів атрибутовано лише на 9% оголошень, тому цей рейтинг групує за поштовим індексом-4 (покриття 100%) з позначкою домінантного буурта. Результат суперечить інтуїції: соціально-економічна репутація не передбачала складність продажу. Передбачали її перенасичення квартирами і преміальне ціноутворення.
Найважче продати в зонах навісу новобудов; найлегше - в дешевих районах зі «слабкою репутацією»
Частка оголошень, що перейшли в переговори або продалися, за поштовими зонами · вікно 28 бер - 7 чер 2026
Розворот репутації - головний інсайт. Moerwijk - статистично найслабший район Гааги - опинився серед найлегших місць для продажу (конверсія 59%), поруч Transvaal і Laakkwartier. Дешевий сток (€297-350 тис., ~€4 000/м²) зустрів найглибший пул покупців. Тим часом Benoordenhout і Statenkwartier з’явилися на боці важких для продажу - частково справжнє уповільнення преміального стоку (будинки €1 млн+ очищалися на 23-35%), частково артефакт даних у тому, як відстежуються довгоживучі люксові оголошення. Для продавця урок звучав так: ліквідність живе там, де покупці, а навесні 2026 покупці були нижче €600 тис.
Scheveningen Badplaats (2586) заслуговує на позначку: велика вибірка, конверсія 39% і найвищий у місті темп знижень цін (5,7%) - продавці там активно капітулювали. У поєднанні з таблицею сегмента вище (9% конверсії для 3 сп. 100 м²+) Scheveningen - найдружніша до торгу прибережна кишеня.
Після переглядів шортліст зупинився на шести буртах Гааги (Duinzigt, Statenkwartier, Kraayenstein en Vroondaal, Houtwijk, Vruchtenbuurt, Rietbuurt) і чотирьох у Leidschendam-Voorburg (De Zijde, Sijtwende, Voorburg Noord noord, Voorburg Oud noord). Для кожного буурта поєднано три джерела даних: метрики оголошень з бази скрейпера (вибірки 1-18 оголошень - напрямні, не статистичні), статистика CBS по буртах 2021-2025 (WOZ, власність, доходи) і зовнішнє дослідження пайплайнів новобудов, цінового моментуму та якості життя. Рамка питання: купити зараз для життя з реальною опцією перепродажу у 2028-29.
| Буурт | Ціна €/м² | Конверсія | WOZ CAGR ’21-’25 | Конкурентна пропозиція 2027-29 | Вердикт перепродажу |
|---|---|---|---|---|---|
| Houtwijk | 4 472 | 61% (11/18) | 14,0% | поруч немає (Zuidwest деінде) | #1 - ліквідний, зростає, ізольований |
| Vruchtenbuurt | 3 996 | 50% (4/8) | 11,8% | немає | #2 - вигідний вхід · перевірка фундаменту |
| Statenkwartier | 5 682 | 67% (6/9) | 9,5% | мінімальна - обмежено спадщиною | #3 - найнадійніший, найповільніше зростання |
| Sijtwende | 5 611 | 1/1 (14 днів) | 11,4% | забудовано | хороший профіль, одна точка даних |
| Rietbuurt | 4 963 | 2/3 справжніх† | 10,1% | мінімальна | сучасний (2010), дефіцитний, мало даних |
| Duinzigt | 5 104 | 44% (4/9) | 9,7% | мінімальна | м’який зараз - сток висить 44-212 днів |
| Voorburg Oud noord | 4 637 | 0/4 | 10,5% | помірна - хвиля LV | тримає вартість, не переросте |
| De Zijde | 4 525 | 0/6 | 10,7% | помірна - Klein Plaspoelpolder ~350 | застій зараз - торгуйтеся |
| Voorburg Noord noord | 5 253 | 0/2 | 16,8%* | висока - Park070 (229) сідає тут | трамвайний апсайд - після 2029 |
| Kraayenstein en Vroondaal | 4 577 | 20% (1/5) | 17,3%* | найвища - ~600+ вілл до 2028 | уникати для перепродажу за 2-3 роки |
Конверсія = досягли переговорів/продажу у вікні 28 бер - 7 чер; вибірки по буртах крихітні. † Сирий рахунок Rietbuurt (7) містить 4 помилково позначені орендні дублікати однієї адреси; справжніх оголошень про продаж лише 3, з них 2 перейшли в переговори. * CAGR роздуто складом новобудов (Vroondaal: населення +68% з 2021) або низькою базою (Voorburg Noord) - це не апреціація дефіциту.
Лише аутлаєри редевелопменту обігнали середнє по муніципалітету; серед усталених буртів лідирує Houtwijk
Зростання середнього WOZ по буртах, CAGR 2021-2025 (CBS) · WOZ відстає від живого ринку на ~18 місяців
Ліквідність у 2028-29 житиме там, де покупці найглибші, а конкурентна пропозиція найтонша. Houtwijk набрав за всіма осями: він швидко продавався у вікні спостереження (сирі часи до пропозиції - 13, 14, 20 і 31 день), його WOZ зростав вище середнього по Гаазі (14,0% проти 13,4%), його медіанні €537 тис. сидять у найглибшому пулі покупців (розділ 2), сток 1980-х не несе капексу фундаменту чи енергокласу, а план Den Haag Zuidwest на 10 000 домівок концентрується подалі від нього. Його єдиний слабкий сигнал CBS - найнижчий дохід у шортлісті (€32 тис.) - не зашкодив; розділ 5 показав, що дешеві ліквідні райони продаються краще за престижні.
Vroondaal - дзеркальне відображення. План Madestein дозволяє до ~2 100 домівок; De Dames van Vroondaal (331), Meester van Vroondaal (~150) і хвіст Noord/Zuid (~127) продовжують здавати нові вілли саме в сімейному сегменті €600-800 тис. до 2028. Перепродаж там конкурує з шоу-румом девелопера. Буурт також показав найширший ціновий хаос у списку (€3 548-5 577/м², розкид 57% між вторинкою і новобудовами). Буурти Leidschendam-Voorburg ділять м’якшу версію тієї ж проблеми таймінгу: LV дорожчав найшвидше у 2024-25 (+13% р/р), першим вирівнявся на початку 2026, а його хвиля проєктів (Landgoed Voorlei 325, Park070 229, Vlietvoorde 150, De Star 173) пікує у 2027-28 - нова пропозиція прибуває точно у вікно перепродажу. Voorburg Noord отримує реальний попутний вітер від трамвая De Vlietlijn і сусідства з Binckhorst, але будівництво триває 2026-2029: незручності припадають на період володіння, вигода - після нього.
Нотатка для торгу по De Zijde (об’єкт-11): Patrijslaan 64 за €769 тис. / €5 196/м² був оцінений на вершині власної вулиці, тоді як прямі аналоги висіли непродані - Patrijslaan 24 (€648,5 тис., 124 м², 30 днів) і Patrijslaan 109 (€659 тис., 154 м², 38 днів, клас D). З нульовими переговорами в De Zijde за все вікно бід-фреймворк читає це як відкриті переговори, що дрейфують до залежаності: клас A заслуговує на премію над сусідами, але не на ціну терміновості.
| Буурт | Адреса | Ціна | м² | €/м² | Сп | Клас | Дні |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| De Zijde | Putterlaan 11 | €575 000 | 124 | 4 637 | 4 | C | 4 |
| De Zijde | Patrijslaan 24 | €648 500 | 124 | 5 230 | 4 | C | 30 |
| De Zijde | Patrijslaan 109 | €659 000 | 154 | 4 279 | 4 | D | 38 |
| De Zijde | Merellaan 14 | €725 000 | 172 | 4 215 | 5 | B | 6 |
| De Zijde | Patrijslaan 64 (об’єкт-11) | €769 000 | 148 | 5 196 | 5 | A | 16 |
| Duinzigt | Theo Mann-Bouwmeesterlaan 88 | €670 000 | 176 | 3 807 | 3 | C | 212 |
| Duinzigt | Else Mauhslaan 189 | €695 000 | 177 | 3 927 | 3 | B | 51 |
| Duinzigt | Van Alkemadelaan 257 | €695 000 | 130 | 5 346 | 3 | C | 47 |
| Duinzigt | Van Neckstraat 135 | €750 000 | 145 | 5 172 | 4 | D | 44 |
| Houtwijk | J. Boezerstraat 25 | €495 000 | 109 | 4 541 | 3 | C | - |
| Houtwijk | Dr. R.J. Fruinstraat 91 | €495 000 | 120 | 4 125 | 3 | C | - |
| Houtwijk | Q.A. Nederpelstraat 63 | €525 000 | 140 | 3 750 | 5 | C | 12 |
| Houtwijk | Dr. J. Presserstraat 66 | €525 000 | 118 | 4 449 | 4 | C | 11 |
| Houtwijk | Dr. J. Presserstraat 299 | €575 000 | 119 | 4 832 | 4 | C | 18 |
| Houtwijk | B. Thoenplantsoen 52 | €599 500 | 123 | 4 874 | 3 | C | 23 |
| Houtwijk | Laan van der Kroft 26 | €635 000 | 141 | 4 504 | 4 | B | 94 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Steurendaal 32 | €550 000 | 155 | 3 548 | 5 | C | 52 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Karperdaal 79 | €555 555 | 139 | 3 997 | 5 | D | 33 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Doris Lessinglaan 35 | €725 000 | 130 | 5 577 | 4 | A++++ | 17 |
| Kraayenstein/Vroondaal | Thomas Mannsingel 97 | €850 000 | 172 | 4 942 | 5 | A | - |
| Rietbuurt | Vlietpolderstraat 12 | €675 000 | 136 | 4 963 | 4 | A+ | 18 |
| Statenkwartier | Cornelis de Wittlaan 35-B | €665 000 | 147 | 4 524 | 3 | D | 66 |
| Statenkwartier | Van Dorpstraat 22-A | €750 000 | 183 | 4 098 | 7 | F | 6 |
| Voorburg Noord noord | Koningin Wilhelminalaan 527 | €589 000 | 120 | 4 908 | 3 | D | 4 |
| Voorburg Oud noord | Emmastraat 1 | €475 000 | 116 | 4 095 | 4 | E | - |
| Voorburg Oud noord | Oosterloostraat 8 | €625 000 | 145 | 4 310 | 5 | E | 9 |
| Voorburg Oud noord | Vlietwijck 4 | €700 000 | 141 | 4 965 | 4 | B | 12 |
| Voorburg Oud noord | Oosteinde 64-B | €745 000 | 145 | 5 138 | 4 | A | 30 |
| Vruchtenbuurt | Thorbeckelaan 457 | €625 000 | 198 | 3 157 | 6 | D | 55 |
| Vruchtenbuurt | Druivenstraat 29 | €750 000 | 174 | 4 310 | 6 | D | 12 |
| Vruchtenbuurt | Mient 539 | €725 000 | 167 | 4 341 | 4 | A | 1 |
Дні = днів на ринку станом на 7 червня 2026 («-» = дата публікації невідома). У Sijtwende не було доступних сімейних оголошень - його єдине спостережене оголошення перейшло в переговори за 14 днів. Залежані кандидати за бід-фреймворком (>4-6 тижнів): Theo Mann-Bouwmeesterlaan 88 (212 днів), Laan van der Kroft 26 (94), Cornelis de Wittlaan 35-B (66), Thorbeckelaan 457 (55), Steurendaal 32 (52), Else Mauhslaan 189 (51).
Контекст з паралельних дослідницьких нотаток (березень-травень 2026): національний ринок був у фазі середини циклу - ціни +5,0% р/р із транзакціями +12,9% р/р, незвичне поєднання зростання цін і обсягу одночасно. Гаага відставала від національного індексу на 1-3 п.п. у 2024-25. Іпотечні ставки трималися на 3,81% за 10-річної фіксації (3,66% ефективно зі знижкою за енергоклас A), значно нижче піку 2024 року в 4,5%. Базовий сценарій (ймовірність 50-60%) - подальше повільне зростання +3-6% на рік; за +0,3% на місяць шість місяців очікування коштують €12-18 тис. на покупці за €550-600 тис.
База даних підтверджує бід-фреймворк, ухвалений у травні. Понад 30 днів на ринку - саме та межа, де шанси на переговори обвалюються (розділ 3), а сток, що переживає її, завищений на ~21% проти аналогів - територія «ціна або нижче», яку фреймворк і прописував. З іншого боку, підтверджена поразка на Brasemdaal 85 (бід +1,7%, переможець +4,2%) сидить точно в гарячому діапазоні до €600 тис., де цей звіт міряє очищення за 20-27 днів - сегмент, де +3-7% надбавки - ціна перемоги.
raw_json.publication_date з відкатом на funda «aangeboden sinds» - відновлювана для ~40% оголошень (1 689). Метрики часу до пропозиції використовують лише цю підмножину.